Introdotta la sanzione amministrativa in capo agli agenti immobiliari che esercitano l’attività di mediazione in caso di violazione dell’obbligo di garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti (art. 1, co. 993, L. n. 205/2017).

Gli agenti di affari in mediazione, hanno l’obbligo di una polizza assicurativa; Di fatto, il mediatore, nell’esercizio della professione, deve prestare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti. Per tale obbligo, si intende, la stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile per negligenze o errori professionali, comprensiva di garanzia per infedeltà dei dipendenti.
La polizza assicurative deve coprire anche tutti coloro che all’interno dell’azienda svolgano, a qualsiasi titolo, l’attività di mediazione.

Per gli agenti immobiliari che non adempiono a tale obbligo, la Legge di bilancio 2018 ha previsto uno specifico regime sanzionatorio, che prevede il pagamento di una somma compresa fra € 3.000 ed € 5.000.

Il mediatore inattivo che riprende la propria attività e si iscrive presso altra Camera di commercio conserva i requisiti abilitativi (Ministero Sviluppo Economico – Parere n. 53973/2016).

Va sottolineato che il mediatore acquisisce lo status di “inattivo” qualora cessa di svolgere la propria attività.
In caso di inattività, il soggetto interessato deve iscriversi nell’apposita sezione del R.E.A. della Camera di commercio e richiedere la cancellazione in caso di ripresa dell’attività. Se la ripresa dell’attività è seguita dall’iscrizione presso il Registro Imprese di una diversa Camera di commercio, rispetto a quella dove è avvenuta la cancellazione dalla sezione del R.E.A., il mediatore in questione non perde i requisiti abilitativi all’esercizio dell’attività se dichiarati nell’apposito modello d’iscrizione.

Ovviamente sarà cura della Camera di commercio che riceve il modulo d’iscrizione nel Registro Imprese per la riattivazione della posizione del mediatore, di verificare il possesso dei requisiti in questione.

Per l’ulteriore abilitazione, per settori differenti, di un soggetto regolarmente iscritto per l’attività mediazione al competente Registro Imprese è richiesta l’integrazione della formazione posseduta e il superamento del relativo esame (Ministero Sviluppo Economico – Parere n. 945436/2016.

Il chiarimento arriva nuovamente dal Ministero dello Sviluppo Economico e fa seguito a quanto già esposto precedentemente in relazione alla formazione richiesta per le ulteriori abilitazioni (ad es. abilitazione per mediazione immobiliare e richiesta di ulteriore abilitazione per mediazione merceologica).
Nel precedente parere, non essendo prevista alcuna diversificazione tra corsi di formazione a seconda dei rami di attività, il Ministero ha sancito la validità del corso di formazione sostenuto per la prima abilitazione anche per le ulteriori, senza però esprimersi sulla necessità di sostenere un nuovo esame.

Tale dubbio è stato però di recente superato. Infatti lo stesso Ministero ha chiarito che per l’ulteriore abilitazione, fermo restando la validità del primo corso di formazione:
– deve essere comunque sostenuto l’esame relativo all’ulteriore ramo di mediazione prescelto in considerazione delle diverse materie oggetto delle prove scritte e orali;
– è necessario che il corso di formazione, gia sostenuto, venga preventivamente integrato con ulteriori ore di didattica relative alla materie oggetto del nuovo esame per la futura mediazione che si intende esercitare.

Coloro i quali intendono acquisire il requisito professionale, necessario ai fini dell’esercizio dell’attività di agente di affari in mediazione, mediante il superamento del relativo esame devono obbligatoriamente seguire i corsi di formazione che vertono le materie oggetto della prova d’esame (Ministero Sviluppo Economico – parere n. 74892/2016).

Sulla possibilità di sostenere la prova di idoneità per la professione di agente di affari in mediazione da privatista senza aver frequentato il corso formativo il Ministero dello Sviluppo Economico ha infatti espresso parere negativo in quanto né la normativa nazionale né i precedenti orientamenti ministeriali prevedono espressamente la possibilità di sostenere detto esame in assenza della preventiva frequentazione del corso di formazione preparatorio allo stesso.
Infatti, il piano di studi di detti corsi preparatori contiene le materie oggetto delle prove d’esame ed è pertanto esclusa la possibilità di sostenere l’esame da privatista.

Va detto anche che in alternativa alla frequentazione del corso formativo e al superamento dell’esame, il requisito professionale può essere acquisito mediante un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale nel ramo della mediazione che interessa.
In entrambi i casi, per esercitare l’attività di mediatore, il titolo di studio minimo richiesto è il diploma di scuola secondaria di secondo grado (di qualsiasi indirizzo).

Il Ministero dello Sviluppo Economico ha confermato in un nuovo parare la compatibilità dell’attività di agente di affari in mediazione con quella di brokeraggio assicurativo (Ministero Sviluppo Economico – parere n. 65371/2016).

Nell’ambito delle attività di intermediazione assicurativa e riassicurativa, solo l’attività di brokeraggio assicurativo viene intesa come attività di intermediazione e quindi compatibile con l’esercizio della mediazione.
Nell’attività di brokeraggio risiedono i due elementi fondanti della mediazione tali da giustificare tale compatibilità e, cioè, la messa in relazione delle parti e il non essere legato a nessun vincolo di rappresentanza, collaborazione o dipendenza.
Infatti l’incompatibilità è prevista con qualsiasi attività esercitata in settori del tutto diversi rispetto a quello della mediazione e l’esercizio congiunto è consentito solo:
– con quelle attività collegate e messe in atto per la conclusione degli affari intermediati;
– con attività riconducibili espressamente al rapporto di mediazione.

Sulla base di tali elementi, quindi, l’attività di brokeraggio è intesa come vera e propria attività di mediazione, cosa che invece non accade con l’attività di agente assicurativo per la quale resta salda l’incompatibilità.

Il Ministero delle Sviluppo Economico chiarisce che, in considerazione del fatto che l’esame per agenti di affari in mediazione in Servizi Vari è il medesimo di quello previsto per i mediatori Merceologici, il corso di formazione propedeutico all’abilitazione in qualità di agente di affari in mediazione immobiliare deve ritenersi valido anche per l’iscrizione come mediatore per la cessione di quote societarie di s.r.l. (Parere 02 febbraio 2016, n. 26615).

L’iscrizione al registro delle imprese come mediatore, nei diversi rami in cui è suddiviso il ruolo mediatizio, presuppone, oltre al possesso del titolo di studio minimo di diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequentazione di un corso di formazione professionale propedeutico all’esame di abilitazione.
Interpellato in relazione al rifiuto opposto dalla Camera di Commercio alla richiesta di ulteriore abilitazione per l’esercizio dell’attività di “mediatore per la cessione di quote societarie di s.r.l.” presentata da un mediatore già iscritto e operante in qualità di agente di affari in mediazione immobiliare, il Ministero dello Sviluppo Economico ha sottolineato che ai fini dell’abilitazione l’esame per il ruolo mediatizio è unico sia per agenti di affari in mediazione in Servizi Vari, sia per i mediatori Merceologici, costituito da prova scritta e prova orale.
Tuttavia, l’aspirante mediatore, nell’ambito delle prove d’esame, oltre alla conoscenza di materie di carattere generale, deve dimostrare la conoscenza ed il possesso di nozioni tecniche particolari in relazione al ramo merceologico prescelto.
La prova d’esame comprende, infatti, tra la prova scritta e quella orale le seguenti materie:
– nozioni di legislazione sulla disciplina della professione di mediatore, di diritto civile con particolare riferimento alle obbligazioni, ai contratti, alla mediazione ed al mandato nonché di diritto tributario relativo alle transazioni commerciali;
– nozioni di merceologia e nozioni tecniche concernenti la produzione, la circolazione, la trasformazione, la commercializzazione e l’utilizzazione delle merci per le quali si richiede l’iscrizione;
– conoscenza dell’andamento dei vari mercati e dei prezzi relativi alle merci stesse, nonché degli usi e delle consuetudini locali inerenti al commercio delle medesime, dell’arbitrato e degli accordi interassociativi, concordati tra i rappresentanti delle categorie interessate alla produzione, commercio e utilizzazione di prodotti, che codificano le clausole e le regole concernenti il commercio degli stessi.
Una diversa considerazione, invece, vale per il corso di formazione professionale propedeutico all’esame.
A tal proposito, il Ministero ha chiarito che in caso di richiesta di ulteriore abilitazione mediatizia per settori differenti, considerato che la normativa non prevede una diversificazione del corso di formazione propedeutico all’esame a seconda dei rami di attività, quello frequentato per la prima abilitazione deve ritenersi valido anche per quella ulteriore, ancorché riferita a settori di attività diversi.

Qualora una qualsiasi attività sia esercitata sotto forma imprenditoriale, con conseguente iscrizione al competente ufficio del Registro Imprese camerale, la stessa risulta incompatibile con l’esercizio congiunto di quella di agente in affari in mediazione (Ministero Sviluppo Economico – Pareri nn. 74900/2016 e 74885/2016).

L’attività di mediatore oltre ad essere incompatibile con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione, è incompatibile con qualsiasi attività imprenditoriale e professionale esercitata in settori del tutto diversi. L’esercizio congiunto è infatti consentito solo:
– con quelle attività collegate e messe in atto per la conclusione degli affari intermediati;
– con attività riconducibili espressamente al rapporto di mediazione.

L’incompatibilità con le altre attività sussiste qualora quest’ultime siano soggette all’obbligo di iscrizione nel Registro delle Imprese. In riferimento all’esercizio congiunto con l’attività di amministratore di condominio, l’incompatibilità sussiste soltanto qualora l’attività condominiale sia svolta in forma di impresa e cioè quando sussiste l’obbligo di iscrizione del Registro Imprese. La valutazione del carattere imprenditoriale dell’attività non può essere determinato in modo univoco ma è di competenza della Camera di commercio competente che valuta ogni singola fattispecie sulla base degli elementi che caratterizzano l’attività (ad es. il compenso percepito e il numero dei condomini amministrati).

Relativamente all’incompatibilità dell’attività di mediazione con quella di produttore agricolo (produzione e vendita dei propri prodotti), anche in tal caso, la valutazione deve essere effettuata in relazione all’iscrivibilità o meno dell’attività agricola nel Registro Imprese.
L’incompatibilità tra le due attività sussiste esclusivamente qualora l’attività agricola sia caratterizzata dalla produzione e vendita dei propri prodotti su aree pubbliche, anche se con un volume d’affari non superiore a 7.000 euro. In tal caso, sussiste l’obbligo d’iscrizione dell’attività nel Registro Imprese e quindi l’incompatibilità con l’attività di mediazione.

Con il Parere n. 97453 del 7 aprile 2016, il Ministero dello Sviluppo Economico ha chiarito che gli agenti di affari in mediazione inattivi, che erano iscritti all’ex ruolo mediatizio, e intendono riprendere ad esercitare l’attività di mediatori, pur non essendo transitati nel REA nei termini stabiliti dalla riforma del 2011, hanno tempo fino al 12 maggio 2016 per presentare la SCIA all’ufficio del registro delle imprese.

IL CASO

Nel 2011 l’attività di mediatore è stata oggetto di riforma, con la soppressione del ruolo mediatizio ed il transito delle posizioni attive nella sezione REA per agenti di affari in mediazione istituita presso le Camere di Commercio.
È stato chiesto il parere al Ministero dello Sviluppo Economico circa la possibilità di iscriversi al Repertorio Economico Amministrativo (REA) per agenti di affari in mediazione, da parte di soggetti iscritti al soppresso ruolo mediatizio (come agenti immobiliari), i quali però risultando inattivi al 12 maggio 2012 (data di entrata in vigore della riforma) non sono transitati alla suddetta sezione REA nei termini prescritti dalla normativa transitoria.

PARERE DEL MINISTERO

A tal proposito, il Ministero ha precisato che i soggetti suindicati sono decaduti dalla possibilità di transitare nell’apposita sezione del REA, ma conservano fino al 12 maggio 2016 la possibilità di far valere come requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività la loro vecchia iscrizione nel soppresso ruolo.
In altri termini, gli iscritti all’ex ruolo mediatizio inattivi, che intendono riprendere ad esercitare l’attività di mediatori, pur non essendo transitati nel REA, possono presentare la SCIA all’ufficio del registro delle imprese della Camera di Commercio della provincia dove intendono esercitare l’attività, corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive di legge entro il 12 maggio 2016.
Il Ministero ha altresì precisato che i titoli professionali qualificanti per gli agenti di affari in mediazione (titolo di studio, corso ed esame) sono titoli definitivi e non a scadenza, dunque anche oltre il 12 maggio 2016 è possibile presentare la SCIA, facendo valere gli stessi come titoli professionali che legittimano l’esercizio dell’attività.

Il Ministero della Giustizia, con il decreto n. 139 del 4 agosto 2014, ha adottato le modifiche al regolamento sulla determinazione dei criteri e delle modalità di iscrizione e tenuta del registro degli organismi di mediazione e dell’elenco dei formatori per la mediazione civile e commerciale. Il citato decreto, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 221/2014, è entrato in vigore il 24 settembre 2014, ma per la definitiva applicazione delle nuove disposizioni è previsto un periodo transitorio.

Il provvedimento del Ministero della Giustizia interviene su diversi punti del regolamento sulla mediazione, approvato con il Decreto Ministeriale 18 ottobre 2010, n. 180: dai criteri di iscrizione al registro degli organismi di mediazione, anche con l’introduzione di condizioni di incompatibilità e conflitto d’interesse, agli obblighi degli organismi di mediazione in relazione alle attività di controllo da parte del Ministero della Giustizia.

REQUISITI DI CAPACITÀ FINANZIARIA DEGLI ORGANISMI DI MEDIAZIONE
Con riferimento ai requisiti di adeguata capacità finanziaria, che gli enti pubblici e privati devono possedere per l’iscrizione al registro gli organismi di mediazione, viene stabilito che l’organismo di mediazione debba avere un capitale non inferiore a 10.000,00 euro. Secondo il regolamento precedente ai fini della dimostrazione della capacità finanziaria, il richiedente doveva possedere un capitale non inferiore a quello la cui sottoscrizione è necessaria alla costituzione di una società a responsabilità limitata. I soggetti che ad oggi non rispettano tale requisito hanno tempo 120 giorni a decorrere dal 24/9/2014 per adeguarsi, pena la cancellazione dal registro.

COMUNICAZIONI AL MINISTERO DI GIUSTIZIA
Tra gli obblighi previsti a carico degli organismi di mediazione, viene introdotto quello di trasmettere al Ministero della Giustizia, ogni tre mesi, i dati statistici relativi alle attività di mediazione. In particolare la comunicazione deve essere trasmessa non oltre l’ultimo giorno successivo alla scadenza del trimestre.

SOSPENSIONE E CANCELLAZIONE DAL REGISTRO
Per quanto concerne le cause di sospensione e cancellazione dal registro, viene introdotta la previsione per cui, in caso di violazione dell’obbligo di comunicazione trimestrale dei dati statistici sulle attività di mediazione, l’organismo è sottoposto alla misura della sospensione per 12 mesi; qualora, poi, l’organismo non provveda a trasmettere i dati, inclusi quelli storici, nei tre mesi successivi viene disposta la definitiva cancellazione.

INCOMPATIBILITÀ E CONFLITTI DI INTERESSE
Con l’introduzione del nuovo articolo 14-bis nel decreto ministeriale n. 180/2010, vengono disciplinate le ipotesi di incompatibilità e conflitti di interesse per il mediatore. In particolare, secondo tale disposizione, il mediatore:
– non può essere parte ovvero rappresentare o in ogni modo assistere parti in procedure di mediazione dinanzi all’organismo presso cui è iscritto o relativamente al quale è socio o riveste una carica a qualsiasi titolo; il divieto si estende ai professionisti soci, associati ovvero che esercitino la professione negli stessi locali;
– non può assumere tale funzione se ha in corso ovvero ha avuto negli ultimi due anni rapporti professionali con una delle parti, o quando una delle parti è assistita o è stata assistita negli ultimi due anni da professionista di lui socio o con lui associato ovvero che ha esercitato la professione negli stessi locali;
– altresì, non può assumere l’incarico se ha un interesse diretto o indiretto nella causa ai sensi dell’articolo 815, primo comma, numeri da 2 a 6, del codice di procedura civile;
– non può intrattenere rapporti professionali con una delle parti se non sono decorsi almeno due anni dalla definizione del procedimento. Il divieto si estende ai professionisti soci, associati ovvero che esercitano negli stessi locali.

REQUISITI DI CAPACITÀ FINANZIARIA DEGLI ENTI DI FORMAZIONE
Anche per gli enti di formazione abilitati a svolgere l’attività di formazione dei mediatori viene prescritto che il capitale non sia inferiore a 10.000,00 euro ai fini della dimostrazione di adeguata capacità finanziaria. I soggetti che ad oggi non rispettano tale requisito hanno tempo 120 giorni a decorrere dal 24/9/2014 per adeguarsi, pena la cancellazione dall’elenco degli enti abilitati alla formazione dei mediatori.

AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE DEI MEDIATORI
Per i mediatori viene previsto un periodo transitorio per adempiere agli obblighi formativi propedeutici allo svolgimento dell’attività di mediazione. In particolare, è stabilito che i mediatori che ad oggi non hanno completato l’aggiornamento professionale in forma di tirocinio assistito (partecipazione almeno venti casi di mediazione svolti presso organismi di mediazione iscritti al relativo registro), devono provvedervi entro il 24/9/2015.

Nell’ambito della Mediazione tributaria vengono sciolti alcuni dubbi relativi all’applicabilità della mediazione ai provvedimenti di irrogazione delle sanzioni, ai rapporti intercorrenti tra la mediazione tributaria e la definizione agevolata, alla mediazione tributaria e acquiescenza, all’autotutela parziale, alla determinazione del valore della controversia in caso di accertamento nei confronti dei soggetti aderenti al consolidato nazionale.

PROVVEDIMENTI DI IRROGAZIONE DELLE SANZIONI

Il contribuente, qualora intenda proporre ricorso contro un provvedimento, emesso dall’Agenzie delle Entrate, di sola irrogazione di sanzione tributaria di valore non superiore a € 20.000, è tenuto preliminarmente a presentare istanza di mediazione tributaria.
L’Ufficio, successivamente alla presentazione dell’istanza, verifica la fondatezza dei motivi in base ai quali si contesta l’atto impugnato, provvedendo all’annullamento totale o parziale dell’atto, se sussistono profili di illeggittimità della sanzione o, nel caso in cui la sanzione sia stata irrogata in misura superiore al minimo edittale, valuta se sussitono i presupposti per procedere alla rideterminazione del suo ammontare.
Nel caso di accordo, le sanzioni si applicano nella misura del 40%, fermo restando che in ogni caso la misura delle sanzioni non può essere inferiore al 40% dei minimi edittali previsti per le violazioni più gravi relative a ciascun tributo. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che:
– i provvedimenti di erogazione delle sanzioni in materia di trasmissione telematica delle dichiarazioni da parte degli intermediari rientrano tra gli atti per i quali opera la mediazione tributaria;
– devono ritenersi escluse dalla mediazione tributaria, le controversie sulla sanzione per mancata emissione della ricevuta o dello scontrino fiscale.
Per quanto riguarda i provvedimenti di irrogazione delle sanzioni per omessi o tardivi versamenti a seguito di controllo automatizzato della dichiarazione, l’Ufficio recupera il tributo non versato e irroga una sanzione pari al 30%. La medesima sanzione si applica nell’ipotesi in cui il controllo automatizzato evidenzi un tardivo versamento.
Se si effettua il pagamento entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, la sanzione viene ridotta al 10%.
La somma, se non corrisposta, sarà iscritta a ruolo, e diverrà impugnabile secondo le regole della mediazione tributaria qualora non superi € 20.000.

RAPPORTI INTERCORRENTI TRA LA MEDIAZIONE TRIBUTARIA E LA DEFINIZIONE AGEVOLATA

La sanzione può essere irrogata autonomamente, attraverso l’atto di contestazione o, con atto contestuale all’avviso di accertamento di rettifica, se collegata al tributo cui si riferiscono.
Nel caso di sanzione irrogata con atto di contestazione, l’autore della violazione, può alternativamente:
– definire la sanzione, con il pagamento nella misura ridotta ad un terzo (se l’importo è corrisposto entro i termini a disposizione per la presentazione del ricorso);
– presentare deduzioni difensive (in tal caso l’Ufficio, provvede, comunque ad irrogare la sanzione);
– impugnare l’atto innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale. In tal caso, qualora il valore della controversia non superi € 20.000, sussite l’obbligo di presentare preventivamente l’istanza di mediazione.

RIDUZIONE DELLE SANZIONI IN CASO DI MEDIAZIONE

Per l’Ufficio, costituisce una facoltà e non un obbligo, la formulazione di una proposta di mediazione per il pagamento integrale del tributo con beneficio della riduzione delle sanzioni.
In caso di mediazione, la sanzione accertata viene confermata oppure rideterminata, non è ammessa l’applicazione di una riduzione diversa rispetto a quella al 40%.
Nell’ipotesi di un avviso di accertamento con il quale si procede al recepuero del tributo, l’Ufficio può verificare l’esistenza dei presupposti per procedere a una rideterminazione della misura della sanzione irrogata, riducendola ad esempio al minimo edittale. Per effetto della conclusione dell’accordo di mediazione, il beneficio della riduzione al 40% trova applicazione con riferimento alla sanzione cosi rideterminata.
Per il cumulo giuridico, in caso di mediazione, lo sconto va calcolato sulla sanzione relativa alla violazione più grave aumentata da un quarto al doppio (importo che però non deve superare la somma delle sanzioni previste per ogni singola trasgressione).

MEDIAZIONE TRIBUTARIA E ACQUIESCENZA

Nel caso in cui, un contribuente, in seguito a una notifica di un avviso di accertamento provveda al pagamento della sanzione prima della notifica dell’istanza di mediazione, l’importo da pagare viene ridotto secondo le disposizioni previste dall’art. 15, D.Lgs. n. 218/1997.

AUTOTUTELA PARZIALE

Nell’ipotesi in cui intervenga un provvedimento di autotutela parziale in pendenza dei termini di proposizione del ricorso, per effetto del quale la controversia risulti non superiore a € 20.000, il contribuente è comunque tenuto a presentare l’istanza di mediazione considerato che il valore della controversia (al momento dell’impugnazione) non è superiore a € 20.000.
Nel caso in cui, successivamente alla notifica del ricorso giurisdizionale ma prima del deposito di quest’ultimo nella segreteria della Commissione tributaria provinciale, intervenga un provvedimento di autotutela parziale che riduce la pretesa tributaria a un valore non superiora a € 20.000, non è applicabile l’istituto della mediazione tributaria, dato che il valore della controversia al momento dell’impugnazione è superiore a € 20.000.

CONSOLIDATO NAZIONALE

Nel caso in cui venga emesso un atto unico nei confronti dei soggetti aderenti al consolidato nazionale e qualora la consolidante presenti il modello IPEC ai fini dello scomputo delle perdite del consolidato, il valore della controversia deve essere determinato con riferimento all’imposta accertata nell’atto unico originario.